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好時光淡去 房企凈利潤率接近制造業
"這凈利潤率水平已經接近我們這的制造業瞭。"中國銀行一位房貸部門人士在看過融創中國財報後驚訝地表示。他所說的制造業主要是指造紙、印刷等行業。
融創中國2013年業績報告顯示，公司全年銷售額達到547.3億元，同比增長53%。更令人稱贊的是，相比兩年前一度高達104%的凈負債 率，2013年卻下降至69.7%。然而，更值得關註的是，融創中國2013年營業收入為308.4億，溢價僅34.9億，毛利率為23.3%，凈利潤率 為11.3%。融創高層解釋，這是因為收購的綠城項目拖累瞭集團整體毛利率水平。
當融創中國對外宣佈融創綠城項目的毛利率水平僅為7%時，一位業內人士甚至懷疑融創的高層可能報錯瞭數字。
汪孟德沒有接受21世紀經濟報道記者進一步交流的請求。顯然，融創中國目前不願意多提及毛利率以及凈利潤率的數據。
融創中國2013年綜合收益表顯示，融創中國的收入盡管高達308.4億，但銷售成本卻高達236.6億。這顯然影響瞭企業凈利潤水平。
在房地產行業，應對利潤走低的法寶是高周轉，這也是融創中國堅持的戰略。聯昌國際證券香港有限公司副總裁胡繼中在接受21世紀經濟報道記者采訪 時表示，"在模式上，融創一直堅持比較快周轉，它比同業特別是高端物業的開發商的開發銷售速度要快。這與公司管理層從銷售起傢和過往風格和經歷密切相 關。"
胡繼中稱，投資者希望融創在負債和地價方面控制好一些。融創中國毛利率偏低是事實，但如果它周轉快就可以彌補這方面的缺陷。比如萬科的2013 年毛利率隻有23.7%，比中海32.5%要低不少，但萬科就是高周轉取勝的公司。當然市場更喜歡中海這樣各方面都比較均衡穩定發展的模式。融創目前銷售 速度還比較快，如果銷售速度能一直保持高於同業的水平，投資者也會接受它毛利率偏低的情況。
胡繼中認為，融創中國目前所面臨的風險是，一些地塊的拿地成本偏貴，盡管這些地塊大多位於大城市核心區域，地段確實稀缺，未來售價可能比周邊樓盤有溢價空間，但今年房價可能出現一定幅度的調整，所以在未來售價方面的估計也不能過於進取。
以銷售見長的融創中國，或許可以通過高周轉來彌補毛利率走低的缺陷，但對於其他很多房企而言，這是目前最大的苦惱。
據遠洋地產發佈的年報顯示，2013年，遠洋地產實現營業額311億元，同比僅增長9%。毛利率僅為24%，比2012年的27%低4個百分 點。遠洋地產總裁李明在業績會上承認，"毛利率已達歷史最低。"李明解釋稱，這是因為土地價格高，另外，70%的銷售額來自公司新進城市，一期入市價格原 本就低。
綠城中國近期公佈的2013 年業績顯示，綠城中國去年總收入同比下降18.1%至289.9 億元。管理層表示，收入下降主要由於2012 年出售瞭10個項目給融創中國。但綠城顯示瞭它有較強的盈利能力，公司去年核心凈利潤同比小幅增長1.6%至55.5 億元，毛利率為30.3%，核心凈利率則從2012 年的15.4%提升至19.1%。
但海通證券分析指出，"最近，流動性收緊以及杭州(樓盤)市場供應過量和降價銷售的問題引發瞭投資者的擔憂。作為杭州市場的龍頭，綠城中國今年可能會采取一些靈活的促銷方式。我們認為2014 年和2015 年利潤率的下降是不可避免的。"
利潤走低，是房地產行業普遍現象。按照申銀萬國房地產行業分類，滬深兩市已經有90傢房企公佈2013年年報，其平均凈利率為11%，同比下跌1個百分點。
繼續形成對房企利潤率的威脅是，目前行業走勢並不明朗。中原地產分析師張大偉認為，杭州等二線城市項目價格出現調整，預示著2014年整體樓市 分化愈房貸南投埔里房貸加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大。特別是庫存嚴重的城市，人口新增放緩的城市，最近都有可能再次出現降價。
蘭德咨詢總裁宋延慶表示，從已經發佈的2013年年報企業來看，有73%的企業實現瞭凈利潤正增長，但同時有61%的企業利潤率出現下滑，延續 著年均下降1個百分點左右的趨勢。所謂暴利，隻是明日黃花。如果隻看利潤率，目前房地產行業已屬"中利行業"，到2015年，房企凈利潤率很可能觸及 "10%紅線"。如何逆市拉升起下行的利潤率曲線，是房地產企業必須要面對的一大問題。
值得註意的是，大多數上市企業對年報不利的方面進行粉飾。比如，利息資本化就是一種方式。"在會計準則上，開發企業的利息是可以資本化的。比如 從現金流看，一個企業可能需要支付80億的利息費用，但在損益表隻入賬5億元，另外的75億可以在未來幾年逐漸入賬，這個時間是由開發周期決定。所以房地 產企業在這方面有很大的利潤調節空間。2013年開發商入賬毛利率普遍下滑，但利息費用少計提能提供凈利潤率。"一位分析師稱。
據融創中國年報顯示，其在報告期內利息開支以及其他財務成本共計25.7億，但其資本化財務成本高達19.5億，最終計算到財務報表中的財務成本僅5.8億。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-03/09244036597.shtml
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